Foarte multe tranzactii se concretizeaza prin credite bancare ipotecare. Am avut experiente in care bancile au analizat corect si rapid actele de proprietate ale vanzatorului, iar tranzactiile s-au desfasurat fara probleme. Din pacate insa, exista numeroase situatii in care lucratorii bancii, din diverse motive subiective, ingreuneaza incheierea tranzactiei respective sau chiar o impiedica.
In orice tranzactie imobiliara, sunt necesare urmatoarele acte: titlul de proprietate, cadastrul, incheierea de intabulare si extrasul de carte funciara. Titlul de proprietate poate fi un contract de vanzare-cumparare, un contract de schimb, o donatie, un certificat de mostenitor, un act de adjudecare al vanzatorului. In situatia in care imobilul respectiv a fost cumparat de la fostul ICRAL cu plata in rate, este necesara si o adeverinta de plata integrala a pretului, precum si un proces-verbal de predare-primire. Deasemenea, in cazul imobilelor dobandite prin Legea nr. 112/95, la incheierea tranzactiei mai sunt necesare alte doua acte ce sunt eliberate de catre Primaria Municipiului Bucuresti, care atesta existenta sau inexistenta unor notificari si a unor litigii cu privire la dreptul de proprietate al imobilului in cauza.
Voi expune in continuare un exemplu concret in care bancile din Romania impiedica incheierea tranzactiilor: recent, m-am ocupat de promovarea unui apartament in vila dintr-o zona buna a Bucurestiului. Am studiat actele proprietarului si am observat ca titlul de proprietate era un contract de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii 112 in anul 1998. In conformitate cu prevederile acestei legi, proprietarii nu pot instraina imobilul timp de 10 ani de la data la care l-au cumparat. Aceasta conditie era indeplinita, intrucat practic trecusera 12 ani de la acea data. Proprietarul detinea cadastrul, incheierea de intabulare si extrasul de carte funciara care atesta faptul ca nu existau sarcini. Deasemenea, astfel cum am precizat mai sus, proprietarul a facut demersurile necesare si a obtinut ambele raspunsuri de la Primaria Municipiului Bucuresti, in speta nu existau nici notificari si nici vreun litigiu in legatura cu acel imobil. Prin urmare, actele erau in regula si apartamentul putea fi instrainat fara probleme. Dupa mai multe vizionari, apare si clientul interesat de respectiva proprietate. Acesta a dorit sa achizitioneze acel apartament printr-un credit ipotecar. A mers la mai multe banci spre a analiza care dintre ele ii ofera conditii de creditare mai bune si de la toate bancile a primit raspuns ca veniturile sale sunt suficiente pentru obtinerea sumei de bani respective. Urmatorul pas a fost acela de a-i inmana o copie de pe toate actele proprietatii spre a le duce la banca pentru analiza.
Care credeti ca a fost raspunsul tuturor bancilor unde clientul a mers sa prezinte aceste acte? Acela ca ele nu pot ipoteca un imobil care a fost dobandit prin Legea 112! Atat clientul cat si subsemnatul am incercat sa obtinem o argumentatie de la bancile respective si anume care sunt motivele legale pentru care in prezent, fata de actele prezentate, acestea refuza acordarea creditului. Bineinteles ca o astfel de argumentatie nu a existat, pur si simplu acestea fiind regulamentele de ordine interioara ale bancilor.
Puteam sa inteleg acest refuz in anii trecuti, atunci cand intr-adevar au existat litigii in baza Legii 112, litigii ce au fost precedate de catre inregistrarea in termen a notificarilor obligatorii. Acum ca acel termen al depunerii notificarilor la Primaria Municipiului Bucuresti de catre persoanele care pretind vreun drept de proprietate a expirat de mult si odata ce ai raspunsul Primariei ca astfel de notificari nu au fost inregistrate, deci nimeni nu doreste revendicarea proprietatii in cauza, care mai sunt riscurile in anul 2010?
Revenind la tranzactia in cauza, bineinteles ca acel cumparator a trebuit sa se resemneze ca, desi are veniturile care il califica pentru obtinerea unui credit necesar pentru achizitia unei proprietati dorite, desi parerea tuturor persoanelor din domeniul juridic pe care le-a consultat l-au asigurat ca actele sunt in regula, nicio banca nu i-l acorda in prezent, iar vanzatorul a fost nevoit sa scada foarte mult pretul proprietatii sale, pentru a se adresa exclusiv oportunistilor, persoanelor cu cash, vanzand pana la urma cu un pret mult mai mic si iesind in pierdere.
Acest scenariu nefast se petrece din pacate in anul 2010 in Romania, in acest domeniu al creditarii, datorita ,,interesului" bancilor de a acorda credite.
Si pentru a intari si mai mult ideea expusa mai sus, aceea ca este perfect legal sa dai credite ipotecare pentru achizitionarea imobilelor dobandite in baza Legii 112, un fost client a reusit sa obtina creditul necesar pentru un apartament similar, cu acte de proprietate similare. Cum a reusit? Acest client avea o firma de constructii si s-a adresat cu cererea sa bancii unde avea deschis contul sau. Bineinteles ca dupa studiul actelor, lucratorii din banca i-au servit acelasi raspuns ferm negativ. Clientul insa nu a acceptat prea usor acest raspuns (si este firesc intrucat gasise proprietatea pe care si-o dorea, actele erau in regula, veniturile sale erau in regula) si a mers pe scara ierarhica in respectiva banca la sefii care cu incapatanare refuzau in continuare vehement acordarea acelui credit. Profund dezamagit si iritat, le-a comunicat ca in acest caz isi va retrage banii de la acea banca si nu va mai colabora cu ei pe viitor. Ce credeti ca s-a intamplat? Brusc au inceput sa se agite respectivii pentru a nu-si pierde un client important si intr-un final au fost de acord!
Iata deci, ca se poate! Din pacate insa acest caz ramane o exceptie de la regula, iar bancile continua sa ,,traiasca" in trecut, sa nu se adapteze conditiilor actuale si sa ingreuneze sau sa impiedice chiar tranzactionarile din cauza unor regulamente subiective, nefondate din punct de vedere juridic si nu numai.
Mai pot continua si cu alte exemple, insa momentan prefer sa ma opresc aici si sa vad si punctul vostru de vedere, al celor care cunosc situatii similare, de ,,politici" bancare care fac tranzactionarile legale imposibile, ca sa nu mai vorbim de excesul de zel al multor lucratori din banci care solicita acte nerelevante, inutile, incat ajungi sa te intrebi daca acea solicitare chiar vine de la departamentul ,,legal" al banii sau nu, ce facultate de drept o fi terminat respectivul, sau ce regulamente ,,speciale" o mai avea respectiva banca etc.
Concluzia mea este destul de simpla: bancile uneori mai mult incurca decat ajuta, astfel incat mi-as dori sa nu ii mai aud pe reprezentantii lor cum se vaita pe diferite posturi de faptul ca cererea de creditare a scazut! La asa ,,atitudine", asa rezultate!
0 comentarii:
Trimiteţi un comentariu