Viziunea Imobiliara

Zona, Suprafata sau Pret ?

2011-04-19T13:46:00.001+03:00

Care este primul lucru la care va uitati atunci cand doriti sa achizitionati un apartament sau o vila? Zona in care este situat imobilul, suprafata pe care o are sau pretul ? Inteleg ca orice cumparator ar prefera sa locuiasca intr-o zona rezidentiala cat mai buna, sa aibe un spatiu/confort cat mai mare si sa fie cat mai ieftin, iar daca este posibil, apartamentul sa fie si imbunatatit cu finisaje pe placul sau, dar totusi, undeva trebuie facut un compromis. Zona a fost, este si va ramane principalul criteriu de evaluare a unei proprietati. Daca ati cumpara maine un apartament, avand bugetul foarte clar determinat, la ce capitol ati fi dispusi sa faceti compromisul?

Agentii imobiliari - v-au ajutat sau nu?

2011-04-18T14:21:00.001+03:00

Am postat un nou sondaj de opinie, pe o tema foarte importanta consider eu - calitatea serviciilor oferite de catre agentii imobiliari autohtoni. Toti agentii doresc sa participe la incheierea cat mai multor tranzactii imobiliare, acest lucru este cert. Sunt insa toti ,,bineveniti" sa se alature acestui proces, sunt toti pregatiti sa ofere un real ajutor clientului? Cum ar trebui sa fie un agent imobiliar profesionist? Ce calitati ar trebui sa intruneasca acesta? Ce experiente neplacute ati avut cu un agent imobiliar? Aceasta postare constituie o provocare pentru toti consumatorii de servicii imobiliare, care au avut experiente cu agentii imobiliari, de a le impartasi aici, de a le face publice, pentru a incerca impreuna sa identificam ,,trucurile" tuturor samsarilor autointitulati agenti imobiliari, pentru a reusi astfel sa ii identificam mai usor, sa ii izolam de clientii de buna credinta, cei care au nevoie de un sprijin real intr-o tranzactie si de a ii ajuta deasemenea pe agentii imobiliari incepatori de buna credinta sa nu repete greselile altora. Asteptam cu interes sa postati aici opiniile, parerile si experientele Dvs.!

Prima Casa 4 sau Prima Casa 4/2?

2011-04-06T13:54:00.000+03:00

Se pare ca acest nou program de creditare va intra in vigoare dupa sarbatorile de Pasti. Principala modificare adusa, aceea de a se imparti riscul intre Fondul de Garantare si banci in proportii egale, nu prea este agreata de catre acestea. Important este daca aceasta schimbare a regulilor va duce la o scumpire a acestui credit sau nu. Consider ca cei interesati de accesarea acestui tip de credit vor avea de suferit din pricina unor conditii bancare mai stricte decat cele de pana acum, iar costurile suportate de acestia vor fi mai mari, astfel incat ramane de vazut ce succes va avea acest nou program printre doritori.

Profesionalismul: Client vs. Broker

2010-10-17T22:51:00.003+03:00

Voi incerca sa sintetizez una dintre marile probleme existente in domeniul intermedierilor imobiliare: vicierea grava a colaborarii dintre client si brokerul imobiliar.
Inteleg ca foarte multi clienti au avut parte de experiente neplacute cu asa numitii ,,agenti imobiliari" si nu ma mira, intrucat din pacate calitatea nu este echivalenta cu cantitatea, astfel incat dintre numerosii neprofesionisti care isi ofera ,,serviciile" de intermediere, sansele de a intalni un profesionist sunt minime.
Exista insa un paradox, mai exact un cerc vicios, care s-a conturat foarte clar in relatia de colaborare client-agent, datorita faptului ca, in timp, absolut toate ,,metehnele" acestor samsari imobiliari au fost ,,preluate" fidel de catre clienti, insusite temeinic si apoi expuse ca intr-o oglinda tocmai in fata acelor cativa brokeri imobiliari profesionisti care realmente doreau si ii puteau ajuta.
Spre exemplu, daca inviti la birou potentialii cumparatori care te contacteaza, pentru a discuta cu ei fata in fata, pentru a ii intreba ce anume cauta, pentru a nota absolut toate detaliile caracteristice cererii lor -in vederea ajutarii cu privire la luarea unei decizii optime-, spun ca nu au timp, ca nu vad sensul unei discutii prealabile, ca pot spune ce cauta si prin telefon (de parca ar cumpara o pereche de pantofi), iar daca le prezinti un contract (pe genunchi sau pe capota masinii fiindca nu se obosesc sa vina la birou) se uita crucis si spun ca nu au mai auzit de asa ceva, ca nu semneaza nimic, ca intai sa vada imobilul, ca de ce sa semneze pentru 3% daca ,,ceilalti" cer mai putin (1-2%), ba chiar ca de ce sa le mai si cerem comision, ca doar il luam de la vanzator. Ulterior insa ,,isi fac timp" sa revina la adresa respectiva, pentru a incerca sa contacteze proprietarul si sa il convinga sa ,,sara agentia" etc.
Iata cum, prin acest comportament, prin aceasta atitudine a multor clienti cumparatori, aceia care inca mai au asteptari firesti de la un broker imobiliar sunt defavorizati, intrucat acestia deja constituie o exceptie care confirma regula ca -majoritatea celor care cauta o locuinta (intrucat au fost ,,expusi la radiatii" de prea mult timp de catre samsarii din gastile de cartier), au ajuns la randul lor sa impartaseasca aceleasi ,,principii" si ,,viziuni" fata de procesul intermedierii imobiliare.
Si pentru a intregi tabloul, ma voi referi pe scurt si la vanzatori, intrucat din pacate nici ei nu au scapat de ,,radiatii": daca ai o cerere si imobilul vandut de ei ar corespunde descrierii, in momentul in care ii contactezi (deja se simt ofensati) unii spun ca nu colaboreaza cu agentii, altii ca nu dau 3%, altii ca de ce le cerem comision, ca nu au apelat ei la noi (text care este la mare ,,moda" acum) si altii care, desi spun ca sunt de acord cu o colaborare, fie nu sunt de acord cu semnarea unui contract, fie solicita sec sa vii direct cu clientul!
Iata cum se incurajeaza profesionalismul agentilor si de catre acesti foarte multi clienti proprietari si se inchide practic acest cerc vicios: brokerul profesionist, desi are nevoie sa mearga sa identifice proprietarul, sa verifice actele, sa inspecteze imobilul, sa incheie un contract de prestari servicii, sa faca poze, sa observe toate detaliile proprietatii - atu-uri, minusuri, vecinatati- etc. pentru a putea prezenta oferta cat mai laborios, nu are cum sa presteze aceste servicii, este blocat de catre clientul ,,radiat": ,,vino domne direct cu clientu` daca ai!".
Astfel ca, dintr-un anumit punct de vedere, insa numai dintr-un anumit unghi, acela al unui client de exceptie, care inca nu a fost ,,radiat" si care inca are asteptari normale de la un broker imobiliar, dezamagirea este fireasca si de inteles, avand in vedere ca in general nu prea gasesc profesionisti care sa le ofere servicii de intermediere la inaltimea asteptarilor lor. In privinta acestui segment de clienti sfatul meu este sa mearga strict pe recomandari daca este posibil.
In privinta intregului ,,puzzle" insa, al ,,cercului vicios" creat din pacate pe parcursul mai multor ani in acest domeniu in relatia client-agent, situatia este din pacate sumbra, aparent fara iesire, intrucat si clientii au devenit (exceptandu-i pe cei care erau asa dintotdeauna) ,,neprofesionisti" la randul lor.
In concluzie, ,,indreptatiti" sa se planga de calitatea execrabila a serviciilor de intermediere imobiliara sunt acei clienti care au asteptari firesti, care doresc profesionalism si care nu au ajuns ei insisi sa le ,,semene" -prin comportament si ,,viziunea" desfasurarii intermedierii - intrutotul samsarilor imobiliari!

Comisionul de 3% - Pro sau Contra?

2010-10-17T22:51:00.000+03:00

Observ (si ma bucur) ca apar tot felul de articole, stiri, care scot la iveala comportamentul neprofesionist, de samsar, foarte des intalnit din pacate in domeniul prestarilor de servicii de intermedieri imobiliare din Romania. Insa, pe langa comentarea justa a acestor tipologii de ,,prestari servicii", mai sunt inserate pe ici colo si aprecieri cu privire la faptul ca in prezent un intermediar nu ar mai ,,merita" un comision de 3%. As fi curios sa aflu atat numele cat si experienta/reputatia pe care o au in domeniul intermedierilor imobiliare ,,profesionistii" care fac acest gen de aprecieri. In cazul in care aceste sfaturi nu provin de la un expert recunoscut din domeniu, este pacat ca, (doar de dragul de a mai aparea un articol cu o tema de interes general), pe langa inserarea catorva chestiuni adevarate, care din pacate se regasesc in comportamentul multor indivizi din acest domeniu (ca de altfel si in toate celelalte domenii de prestari servicii romanesti), se ating chestiuni care nu se cunosc/inteleg, cum ar fi cuantumul si rostul comisionului de intermediere. Este la moda sa stai pe margine si sa pretinzi ca te pricepi la ,,fotbal, politica si drept", dar mai greu este sa vorbesti strict in dreptul specializarii tale, unde poti aduce argumente specifice, clare, realiste, utile si intalnite in practica, asa cum face de regula un profesionist. Si acum, pentru a arata de ce nu comisionul trebuie sa fie negociat, ci doar pretul, haideti sa va dau un exemplu: sunteti un cumparator care cautati un apartament cu 3 camere in zona Pajura sa zicem, confort 1, etaj intermediar, cu/fara imbunatatiri. Bineinteles ca doriti sa gasiti un apartament cu un raport pret/calitate optim. Initial veti avea tendinta (mai ales ca urmare a lecturarii unor astfel de articole ,,profesioniste") sa va gasiti singuri, fara intermediari, apartamentul dorit. Incepeti sa cautati doar in anunturile particularilor, mai dati bineinteles si peste intermediari de 2 bani, samsari ,,pur-sange", care va ,,servesc" chestiunile de genul ,,nu mai e de actualitate dar avem altceva", sustin ca e situat intr-o zona dar de fapt e in alta, spun ca are 70 de mp si are de fapt 53 etc. In concluzie, dupa ce studiati ofertele din zona de interes, observati ca pretul mediu este de circa 70.000 euro. Bun. Mai observati insa un anunt, care va atrage atat prin descriere, cat si prin pozele care va infatiseaza proprietatea, dar nu in ultimul rand prin pret: 64.000 euro! Primul gand va fi clar: alt samsar...Totusi, dorind sa aflati ce vi se spune despre proprietatea respectiva, constatati ca acel intermediar va va oferi toate detaliile, va va spune ca se poate vedea, ca pretul a fost scazut prin eforturile sale de convingere a vanzatorului - spre a deveni vandabil - mergeti sa il vedeti, este exact ce cautati si...surpriza: intermediarul va roaga sa semnati un contract de prestari servicii (in baza caruia se va emite factura si chitanta!) pentru plata unui comision de 3% (!!!) in cazul in care veti cumpara acel apartament. Aveti 2 optiuni clare: sa ,,ragaiti" intoxicarile la care sunteti supusi prin astfel de articole de catre cei care cred ca 3% e cam mult fata de cat ,,ar merita" respectivul pentru munca sa si sa ii replicati indignat/a intermediarului ca este enorm, ca oferiti maxim 2% spre exemplu, ca altii v-au solicitat chiar si 1,5% etc sau sa ganditi numai putin urmatorul calcul simplu: pretul zonei in prezent la acest tip de apartament este de 70.000 euro si daca ati cumpara direct de la un proprietar (care bineinteles ca face pretul luandu-se dupa ,,colegii" sai de la rubrica vanzari) ati da exact acest pret, iar daca ati cumpara prin intermediar celalalt apartament, v-ar costa 64.000 plus 1.920 euro, deci aproape 66.000 euro! Intrebarea mea retorica cu care inchei acest comentariu este: Sa dam 3% daca intermediarul ne obtine un cost total mai mic pentru proprietatea in cauza (in speta ,,nenorocitului" care va scuteste de 4.000 euro) sau nu?...asta ca sa nu mai vorbesc si de restul elementelor la fel de importante oferite de catre un intermediar profesionist clientului sau: asistenta la verificarea actelor de proprietate, sprijin si asistenta la banca, notar, consultanta in privinta tuturor chestiunilor legate de achizitia extrem de importanta pe care acel client o face etc.

Bancile pot ingreuna tranzactionarea

2010-10-17T22:48:00.000+03:00

Foarte multe tranzactii se concretizeaza prin credite bancare ipotecare. Am avut experiente in care bancile au analizat corect si rapid actele de proprietate ale vanzatorului, iar tranzactiile s-au desfasurat fara probleme. Din pacate insa, exista numeroase situatii in care lucratorii bancii, din diverse motive subiective, ingreuneaza incheierea tranzactiei respective sau chiar o impiedica.
In orice tranzactie imobiliara, sunt necesare urmatoarele acte: titlul de proprietate, cadastrul, incheierea de intabulare si extrasul de carte funciara. Titlul de proprietate poate fi un contract de vanzare-cumparare, un contract de schimb, o donatie, un certificat de mostenitor, un act de adjudecare al vanzatorului. In situatia in care imobilul respectiv a fost cumparat de la fostul ICRAL cu plata in rate, este necesara si o adeverinta de plata integrala a pretului, precum si un proces-verbal de predare-primire. Deasemenea, in cazul imobilelor dobandite prin Legea nr. 112/95, la incheierea tranzactiei mai sunt necesare alte doua acte ce sunt eliberate de catre Primaria Municipiului Bucuresti, care atesta existenta sau inexistenta unor notificari si a unor litigii cu privire la dreptul de proprietate al imobilului in cauza.
Voi expune in continuare un exemplu concret in care bancile din Romania impiedica incheierea tranzactiilor: recent, m-am ocupat de promovarea unui apartament in vila dintr-o zona buna a Bucurestiului. Am studiat actele proprietarului si am observat ca titlul de proprietate era un contract de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii 112 in anul 1998. In conformitate cu prevederile acestei legi, proprietarii nu pot instraina imobilul timp de 10 ani de la data la care l-au cumparat. Aceasta conditie era indeplinita, intrucat practic trecusera 12 ani de la acea data. Proprietarul detinea cadastrul, incheierea de intabulare si extrasul de carte funciara care atesta faptul ca nu existau sarcini. Deasemenea, astfel cum am precizat mai sus, proprietarul a facut demersurile necesare si a obtinut ambele raspunsuri de la Primaria Municipiului Bucuresti, in speta nu existau nici notificari si nici vreun litigiu in legatura cu acel imobil. Prin urmare, actele erau in regula si apartamentul putea fi instrainat fara probleme. Dupa mai multe vizionari, apare si clientul interesat de respectiva proprietate. Acesta a dorit sa achizitioneze acel apartament printr-un credit ipotecar. A mers la mai multe banci spre a analiza care dintre ele ii ofera conditii de creditare mai bune si de la toate bancile a primit raspuns ca veniturile sale sunt suficiente pentru obtinerea sumei de bani respective. Urmatorul pas a fost acela de a-i inmana o copie de pe toate actele proprietatii spre a le duce la banca pentru analiza.
Care credeti ca a fost raspunsul tuturor bancilor unde clientul a mers sa prezinte aceste acte? Acela ca ele nu pot ipoteca un imobil care a fost dobandit prin Legea 112! Atat clientul cat si subsemnatul am incercat sa obtinem o argumentatie de la bancile respective si anume care sunt motivele legale pentru care in prezent, fata de actele prezentate, acestea refuza acordarea creditului. Bineinteles ca o astfel de argumentatie nu a existat, pur si simplu acestea fiind regulamentele de ordine interioara ale bancilor.
Puteam sa inteleg acest refuz in anii trecuti, atunci cand intr-adevar au existat litigii in baza Legii 112, litigii ce au fost precedate de catre inregistrarea in termen a notificarilor obligatorii. Acum ca acel termen al depunerii notificarilor la Primaria Municipiului Bucuresti de catre persoanele care pretind vreun drept de proprietate a expirat de mult si odata ce ai raspunsul Primariei ca astfel de notificari nu au fost inregistrate, deci nimeni nu doreste revendicarea proprietatii in cauza, care mai sunt riscurile in anul 2010?
Revenind la tranzactia in cauza, bineinteles ca acel cumparator a trebuit sa se resemneze ca, desi are veniturile care il califica pentru obtinerea unui credit necesar pentru achizitia unei proprietati dorite, desi parerea tuturor persoanelor din domeniul juridic pe care le-a consultat l-au asigurat ca actele sunt in regula, nicio banca nu i-l acorda in prezent, iar vanzatorul a fost nevoit sa scada foarte mult pretul proprietatii sale, pentru a se adresa exclusiv oportunistilor, persoanelor cu cash, vanzand pana la urma cu un pret mult mai mic si iesind in pierdere.
Acest scenariu nefast se petrece din pacate in anul 2010 in Romania, in acest domeniu al creditarii, datorita ,,interesului" bancilor de a acorda credite.
Si pentru a intari si mai mult ideea expusa mai sus, aceea ca este perfect legal sa dai credite ipotecare pentru achizitionarea imobilelor dobandite in baza Legii 112, un fost client a reusit sa obtina creditul necesar pentru un apartament similar, cu acte de proprietate similare. Cum a reusit? Acest client avea o firma de constructii si s-a adresat cu cererea sa bancii unde avea deschis contul sau. Bineinteles ca dupa studiul actelor, lucratorii din banca i-au servit acelasi raspuns ferm negativ. Clientul insa nu a acceptat prea usor acest raspuns (si este firesc intrucat gasise proprietatea pe care si-o dorea, actele erau in regula, veniturile sale erau in regula) si a mers pe scara ierarhica in respectiva banca la sefii care cu incapatanare refuzau in continuare vehement acordarea acelui credit. Profund dezamagit si iritat, le-a comunicat ca in acest caz isi va retrage banii de la acea banca si nu va mai colabora cu ei pe viitor. Ce credeti ca s-a intamplat? Brusc au inceput sa se agite respectivii pentru a nu-si pierde un client important si intr-un final au fost de acord!
Iata deci, ca se poate! Din pacate insa acest caz ramane o exceptie de la regula, iar bancile continua sa ,,traiasca" in trecut, sa nu se adapteze conditiilor actuale si sa ingreuneze sau sa impiedice chiar tranzactionarile din cauza unor regulamente subiective, nefondate din punct de vedere juridic si nu numai.
Mai pot continua si cu alte exemple, insa momentan prefer sa ma opresc aici si sa vad si punctul vostru de vedere, al celor care cunosc situatii similare, de ,,politici" bancare care fac tranzactionarile legale imposibile, ca sa nu mai vorbim de excesul de zel al multor lucratori din banci care solicita acte nerelevante, inutile, incat ajungi sa te intrebi daca acea solicitare chiar vine de la departamentul ,,legal" al banii sau nu, ce facultate de drept o fi terminat respectivul, sau ce regulamente ,,speciale" o mai avea respectiva banca etc.
Concluzia mea este destul de simpla: bancile uneori mai mult incurca decat ajuta, astfel incat mi-as dori sa nu ii mai aud pe reprezentantii lor cum se vaita pe diferite posturi de faptul ca cererea de creditare a scazut! La asa ,,atitudine", asa rezultate!

Pretul Corect

2010-10-17T22:06:00.003+03:00

In piata imobiliara actuala preturile sunt intr-o continua schimbare. Cine poate stabili un pret corect pentru vanzarea unei case sau unei vile, unui apartament sau unei garsoniere: evaluatorul, notarul, proprietarul, agentul imobiliar?
Acest pret reprezinta valoarea maxima oferita de catre potentialii clienti intr-o perioada de timp determinata. Daca promovarea proprietatii respective a fost facuta corect si intensiv in piata, atunci termenul in care vor fi primite ofertele va fi de 2-5 saptamani. In acest interval de timp, oferta cea mai mare va reprezenta pretul corect pentru imobilul in cauza.
In situatia in care dupa trecerea acestei perioade nu a fost primita nicio oferta ferma, rezulta fara dubiu faptul ca pretul solicitat este prea mare, iar o posibila tranzactionare viitoare va putea avea loc doar prin ajustarea acestuia.
Pentru o mai buna clarificare a problematicii ,,pretul corect" propun urmatorul exemplu: un proprietar scoate la vanzare apartamentul sau, X, cu pretul de 75.000 euro. Evaluatorul vine, isi face temeinic raportul sau de evaluare si ii comunica proprietarului valoarea de piata de 72.000 euro. Notarul fiind intrebat la randul sau de catre proprietar, il sfatuieste sa nu vanda sub minimul valorii de 70.000 euro, intrucat aceasta este valoarea minima din grila pentru acel tip de apartament. Agentul imobiliar stie ca preturile sunt in scadere, stie deasemenea faptul ca pentru a da o ,,evaluare" corecta ar trebui sa dispuna de o informatie referitoare la vanzarea recenta (maxim 3 luni) a unui imobil similar (locatie, vechime imobil, imbunatatiri, vecinatati etc) si in general, datorita volumului ,,exorbitant" de tranzactii imobiliare efectuate in prezent in acea zona (si nu numai), mai mult ca sigur ca nu va detine o astfel de informatie pretioasa, astfel incat, studiind ofertele similare din zona, va sfatui proprietarul sa se inceapa promovarea de la pretul de 72.000 euro. Proprietarul accepta, insa dupa 2 saptamani de promovare, nu apare niciun client. Agentul va propune continuarea promovarii la valoarea de 69.000 euro. Proprietarul (intrucat vrea sa vanda) accepta si apar primii clienti. Din 6 vizionari 2 clienti fac oferte: 67.000, respectiv 68.000 euro, ambii cu credit si cu avans similar. Care credeti ca este Pretul Corect al proprietatii X si cine l-a stabilit?